Безопасный съем жилья: советы юриста «Разом із Законом»

Сегодня очень многие люди, не имея возможности приобрести жилье, вынуждены его арендовать. Однако с ростом рынка аренды недвижимости возрастает и количество мошенников, пытающихся нажиться на доверчивых арендаторах. Как избежать рисков при съеме жилья. рассказывают консультанты общественной организации «Разом із Законом».

Соберите информацию о квартире, которую хотите снять

Прежде всего стоит узнать средние рыночные расценки, по которым сдаются квартиры, комнаты, частные дома. Если предложенная Вам цена существенно ниже среднерыночной — это должно Вас насторожить: скорее всего, либо у жилья имеется серьезный дефект, либо же арендодатель не имеет необходимых документов, подтверждающих его право сдавать это жилое помещение.

Не полагайтесь на агентов по недвижимости, всегда выезжайте на осмотр квартиры лично. В присутствии агента по недвижимости и арендодателя (либо его законного представителя) тщательно проверьте состояние жилого помещения, бытовой техники, сантехники и мебели. Убедитесь, что предметы интерьера не только хорошо выглядят — но также исправны, соединения и крепления прочны. Проверьте мебель, бытовую технику.

Если квартира Вам нравится и Вы собираетесь ее снять — не забудьте, кроме договора аренды, составить акт приема-передачи материалных ценностей, где должен быть указан полный перечень находящегося в квартире имущества хозяина (мебель, бытовая техника, сантехника, иные предметы обстановки), а также их состояние. Если при осмотре Вами были выявлены дефекты жилого помещения, либо поломки и/или неисправности предметов обстановки — все это обязательно должно быть упомянуто в акте приема-передачи, ведь иначе при выселении хозяин сможет требовать с вас оплату за ремонт.

Перед подписанием договора по возможности поговорите с консьержем, соседями: как они могут охарактеризовать хозяина, как часто сдается эта квартира, какого они мнения о предыдущих постояльцах.

Обратите внимание: после подписания договора аренды арендатор вправе поменять замки в квартире или комнате, предварительно уведомив арендодателя и предоставив ему запасной комплект ключей.

Составление и подписание Договора аренды жилья

По договору аренды жилья одна сторона — собственник жилья или его законный представитель (арендодатель) передает или обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.

Законом установлены такие права и обязанности сторон по договору аренды жилого помещения.

Арендатор обязан:

- использовать жилье только по назначению, то есть исключительно для проживания;

- обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии;

- производить перепланировку и реконструкцию только с согласия арендодателя;

- своевременно вносить арендную плату за жилье;

- самостоятельно оплачивать коммунальные услуги;

- производить текущий ремонт жилого помещения.

Арендатор имеет право:

- с согласия арендодателя вселять в жилье других лиц для постоянного проживания в нем;

- предварительно уведомив арендодателя, вселить в жилье других лиц для временного в нем проживания без взыскания с них арендной платы;

- с согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду.

Арендодатель обязан:

- передать арендатору жилое помещение в состоянии, которое отвечает условиям договора и его назначению;

- вовремя производить капитальный ремонт жилья;

- без согласия арендатора не производить перепланировку, если таковая существенно изменить условия пользования жильем;

- предупредить арендатора о правах третьих лиц на недвижимое имущество, которое передается в аренду. В противном случае арендатор может претендовать на уменьшение размера арендной платы или расторжение договора и возмещение убытков.

Условия, предусмотренные законом, в договоре указывать не обязательно. Однако если стороны желают предусмотреть какие-то дополнительные условия или по-иному, чем в законе, урегулировать отношения между собой, такие пункты нужно будет внести в договор. Договором обязательно устанавливается размер платы за пользование жильем, сроки и форма оплаты. Может быть предусмотрен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера арендной платы. Коммунальные услуги обычно оплачиваются арендатором отдельно, если же их стоимость входит в стоимость аренды, это должно быть обязательно указано в договоре.

Страховая сумма и особенности ее внесения

Арендодатели зачастую просят арендатора внести так называемую «страховую сумму». Под этим платежом понимается или плата за последний месяц, или сумма, в рамках которой будет осуществлено возмещение за возможный ущерб, причиненный имуществу арендодателя по вине арендатора. Порядок использования и возврата этой суммы лучше также предусмотреть в договоре. В частности, внеся пункты примерно следующего содержания:

«1. Страховая сумма в размере месячной арендной платы (сумма прописью) является платой за последний месяц проживания — указать месяц и год, если договор срочный, или (если договор бессрочный) уточнить: «при условии, что стороны договорились о расторжении договора за 30 дней;

2. В случае порчи имущества арендодателя по вине арендатора страховая сумма полностью или частично, в размере, пропорциональном размеру нанесенного прямого действительного ущерба, используется арендодателем для покрытия ущерба;

3. По договоренности сторон, страховая сумма может быть возвращена арендатору в момент расторжения договора, при условии внесения арендатором арендной платы за последний месяц».

Расторжение договора аренды жилья

Согласно Гражданскому кодексу, наниматель жилья имеет право с согласия других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, предупредив об этом наймодателя в письменном виде за три месяца. Если наниматель уволил помещение без предупреждения, наймодатель вправе потребовать от него плату за пользование жильем за эти три месяца, если докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом. Но речь в данном случае идет только о долгосрочной аренде — в срочных договорах обычно предусмотрена обязанность предупреждать о досрочном расторжении договора за месяц. Для этого и существует так называемая страховая сумма. И если наниматель просто съезжает без уведомления, арендодатель оставляет эту сумму себе, имея возможность искать новых квартирантов в течение месяца.

Наниматель имеет право отказаться от договора найма в любое время без соблюдения условия предварительного уведомления, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.

Кроме того, договор найма может быть расторгнут по решению суда по требованию арендодателя в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (то есть до года) — более двух раз;

2) разрушение или порча жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления состояния жилья. Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенные нарушения, суд на основании повторного иска наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилья. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на один год.

Особые условия расторжения предусмотрены Гражданским кодексом Украины по найму части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) — такой договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в случае необходимости использования жилья для проживания его самого и членов его семьи. Однако в этом случае хозяин квартиры должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее, чем за два месяца.

Если наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений. Если нарушения продолжаются и после предупреждения, наймодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора.