Безпечна оренда житла: поради юриста «Разом із Законом»

Сьогодні дуже багато людей, не маючи можливості придбати житло, змушені його орендувати. Однак з розвитком ринку оренди нерухомості зростає і кількість шахраїв, що намагаються нажитися на довірливих орендарях. Як уникнути ризиків при зніманні житла, розповідають консультанти громадської організації «Разом із Законом».

Зберіть інформацію про квартиру, яку хочете винаймати

Насамперед варто дізнатися середні ринкові розцінки, за якими власники нерухомості пропонують орендарям квартири, кімнати, приватні будинки. Якщо запропонована вартість істотно нижча за середньоринкову — це повинно Вас насторожити: ймовірно, житло має серйозний дефект, або ж орендодавець не має необхідних документів, що підтверджують його право на передачу в оренду цього житлового приміщення.

Не покладайтеся на агентів з нерухомості, завжди виїжджайте на огляд квартири особисто. У присутності агента з нерухомості й орендодавця (або його законного представника) ретельно перевірте стан житлового приміщення, побутової техніки, сантехніки і меблів. Переконайтеся, що предмети інтер'єру не тільки добре виглядають, але й справні, з'єднання і кріплення міцні. Перевірте меблі, побутову техніку.

Якщо квартира вам подобається і ви вирішили її  орендувати — не забудьте, окрім договору оренди, скласти акт прийому-передачі матеріальних цінностей, у якому доцільно зазначити повний перелік  майна господаря помешкання (меблі, побутова техніка, сантехніка, інші предмети побуту), а також зафіксувати їх стан. Якщо при огляді ви виявили дефекти житлового приміщення, або поломки і/або несправності предметів побуту — усе це обов'язково потрібно зазаначити в акті прийому-передачі, щоб  господар не вимагав відшкодування вартості ремонту під час вашого виселення з помешкання.

Перед підписанням договору намагайтеся поспілкуватися з консьєржем, сусідами: як вони можуть охарактеризувати господаря, як часто здається ця квартира, якої вони думки про попередніх квартирантів.

Зверніть увагу: після підписання договору оренди орендар має право здійснити заміну замків у квартирі або кімнаті, попередньо повідомивши орендодавця і надавши йому дублікати ключів.

Складання і підписання Договору оренди житла

За договором оренди житла одна сторона — власник житла або його законний представник (орендодавець) передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання на певний термін за відповідну плату.

Законом встановлені такі права й обов'язки сторін за договором оренди житлового приміщення.

Орендар зобов'язаний:

- використовувати житло лише за призначенням, тобто винятково для проживання;

- забезпечувати збереження житла і підтримувати його в належному стані;

- проводити перепланування і реконструкцію тільки за згодою орендодавця;

- своєчасно здійснювати оплату за орендну житла;

- самостійно оплачувати комунальні послуги;

- проводити поточний ремонт житлового приміщення.

Орендар має право:

- за згодою орендодавця вселяти в житло інших осіб для постійного проживання у ньому;

- попередньо повідомивши орендодавця, вселити у житло інших осіб для тимчасового проживання без стягнення з них орендної плати;

- за згодою орендодавця передавати приміщення в суборенду.

Орендодавець зобов'язаний:

- передати орендареві житлове приміщення у стані, що відповідає умовам договору і його призначенню;

- вчасно проводити капітальний ремонт житла;

- без згоди орендаря не проводити перепланування, якщо вона істотно змінить умови користування житлом;

- попередити орендаря про права третіх осіб на нерухоме майно, яке передається в оренду. В іншому випадку орендар може претендувати на зменшення розміру орендної плати або розірвання договору й відшкодування збитків.

Умови, передбачені законом, у договорі вказувати не обов'язково. Однак якщо сторони бажають передбачити якісь додаткові умови або по-іншому, ніж у законі, врегулювати відносини між собою, такі пункти потрібно буде внести до договору. Договором обов'язково встановлюється розмір оплати за користування житлом, терміни і форма оплати. Може бути передбачений періодичний перегляд, зміна (індексація) розміру орендної плати. Комунальні послуги зазвичай оплачує орендар окремо, якщо ж їх вартість входить у вартість оренди, це має бути обов'язково вказано в договорі.

Страхова сума і особливості її внесення

Орендодавці часто просять орендаря внести так звану «страхову суму». Йдеться або про плату за останній місяць, або суму, у рамках якої буде здійснено відшкодування за можливий збиток, заподіяний майну орендодавця з вини орендаря. Порядок використання і повернення цієї суми краще також передбачити в договорі. Зокрема, включивши пункти приблизно такого змісту:

«1. Страхова сума в розмірі місячної орендної плати (сума прописом) є платою за останній місяць проживання — вказати місяць і рік, якщо договір терміновий, або (якщо договір безстроковий) уточнити: «за умови, що сторони домовилися про розірвання договору за 30 днів;

2. У разі псування майна орендодавця з вини орендаря, страхова сума повністю або частково, у розмірі, пропорційному розміру завданої прямої дійсної шкоди, використовується орендодавцем для відшкодування збитку;

3. За домовленістю сторін, страхова сума може бути повернена орендаря у момент розірвання договору, за умови внесення орендарем орендної плати за останній місяць».

Розірвання договору оренди житла

Згідно з Цивільним кодексом наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, попередивши про це наймодавця письмово за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, орендодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за ці три місяці, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Але у цьому випадку йдеться тільки про довгострокову оренду — у довготермінових договорах зазвичай передбачено обов'язок попереджати про дострокове розірвання договору за місяць. Для цього й існує так звана страхова сума. І якщо наймач з'їжджає без повідомлення, орендодавець залишає цю суму собі, маючи можливість шукати нових квартирантів протягом місяця.

Наймач має право відмовитися від договору найму в будь-який час без дотримання умови попереднього повідомлення, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Крім того, договір найму може бути розірваний за рішенням суду на вимогу орендодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлено триваліший термін, а при короткостроковому наймі (тобто до року) — більше двох разів;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може надаватися термін не більше одного року для відновлення належного стану житла. Якщо протягом терміну, визначеного судом, наймач не усуне допущені порушення, суд на підставі повторного позову наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відтермінувати виконання рішення не більше ніж на один рік.

Особливі умови розірвання передбачені Цивільним кодексом України щодо оренди частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) — такий договір може бути розірваний на вимогу наймодавця за умови виникнення необхідності використання житла для проживання господарем і членами його сім'ї. Однак у цьому випадку господар квартири повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше, ніж за два місяці.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо порушення тривають і після попередження, наймодавець має право вимагати дострокового розірвання договору.